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建安成本罕见分化 业内呼吁房地产投资 “稳供给”

2019-07-18 15:57

  7月15日,国家统计局发布了2019年上半年全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产各项数据继续全面回稳。

  投资层面,上半年全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。同时,上半年房企土地购置面积达到8035万平方米,同比下降27.5%,土地成交价款则为3811亿元,下降27.6%,降幅收窄8.0个百分点。

  销售层面,上半年商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。商品房销售额则达到70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额下降10.0%。

  销售下行,融资收紧,被认为将拉动投资下行,而房企“高周转”模式下,投资端如何“稳供给”,成为一些研究者担心的问题。

投资销售双双回落

  7月15日,在中新社举办的国是论坛“2019年中经济形势分析会”上, 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,房地产情况总体稳定,符合预期,处在平稳下行周期。

  顾云昌指出,上半年商品房销售面积同比下降了1.8%,属于绝对下降;销售额同比上升了5.6%,但增幅下降。“今年销售的面积要超过去年不太可能,商品房销售面积将会下降,这符合房地产发展的周期,也和宏观经济以及调控政策有关系”,顾云昌表示。

  销售下行,也让上半年的房企到位资金增速有所下滑。这一数据上半年同比增长7.2%,比1-5月份回落0.4个百分点。

  一些观点认为,销售下行叠加5月17日银保监会下发23号文后,融资环境明显收紧,上半年“一枝独秀”的房地产投资在下半年可能继续放缓。

  这一担忧已有端倪。房地产投资增速已连续下滑两月,21世纪经济报道记者注意到,10.9%的增速也是2019年以来首次低于11%,是年内的最低值。

  从区域上来看,在今年以来房企重回一二线的带动下,东部地区投资增长9.9%,增速有所加快,而随着三四线城市的楼市趋冷,房企在三四线城市较多的中西部地区投资热情有所下降,东部和中西部房地产投资增速分别回落0.3个百分点和3.0个百分点。

  而从细分指标来看,房企新开工增速有所下滑,同时土地市场成交面积持续同比负增长,两大房地产投资的先行指标均现颓势。

  其中,上半年新开工面积同比增幅为10.1%,同样连续两月下滑,这也是除2019年1-2月以外,2018年5月以来的最低值。

  而在土地市场,上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%,降幅比1-5月份收窄5.7个百分点;土地成交价款3811亿元,下降27.6%,降幅收窄8.0个百分点。

  土地市场的增速收窄,被认为与6月当月土地购置面积达到2865万平方米有关。当月购置面积同比下滑14.3%,相比2019年以来持续超过30%的跌幅有明显回暖,也带动了上半年整体的增速回升。

  不过,有东部房企高管人士向21世纪经济报道记者指出,并不看好后续的新开工节奏。6月的土地市场回暖,与2季度楼市“小阳春”和融资环境相对宽松有关,但随着近期“小阳春”终结,房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。

专家呼吁“稳供给”

  另一个值得关注的数据是,今年上半年房屋竣工数据同比下跌12.7%。这已经是连续18个月房屋竣工面积同比下跌的现象。

  而上述高管人士则告诉21世纪经济报道记者,从数据来看,一些房企在积极吃进土地储备的同时,项目开发上市节奏却在放缓。

  而另一组少有人关注的数据,则被认为同样可以说明这一问题。

  国家统计局数据显示,作为房地产投资的三大组成部分,土地购置费、建筑成本和安装成本,与2018年土地购置费同比暴增而建安成本普遍下降不同,2019年前5月,建安成本出现分化。其中建筑成本持续保持10%左右的增长,而安装成本则在前一年已经同比大幅下滑的基础上,再次出现超过20%的同比下滑。

  21世纪经济报道记者查询了近十年数据发现,这是宏观数据上首次出现建筑成本与安装成本长时间背离的现象。对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐的解释是,这反映的是开发商资金的短缺,导致施工工期拉长、竣工动力弱。

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